日前，國務院印發了“關于授權和委托用地審批權的決定”。 這個“土地新政”，將顯著影響中國未來城鎮化進程，對于中心城市來說，是一項重大利好！

這次“土地新政”的核心是：改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權。它主要體現在兩個方面。

第一：將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。

第二，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。

按照《中華人民共和國土地管理法》第46條，下列3種征收土地情況的，需要由國務院批準——征收永久基本農田；征收永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；征收其他土地超過七十公頃的。

現在，這三種情況國務院委托部分試點省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。

文件明確要求：各地要嚴格審查涉及占用永久基本農田、生態保護紅線、自然保護區的用地，不得將承接的用地審批權進一步授權或委托。

其中第二項授權的含金量最大，北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶有幸成為首批試點。

為什么選這些省市？因為他們人口增長壓力比較大，土地矛盾比較尖銳，而之前對他們限制又太嚴。

國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》（以下簡稱“決定”），提出在保護耕地、節約集約用地的前提下，將國務院可授權的永久基本農田外的農用地轉為建設用地審批事項，授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。其中，北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8省市被選作首批改革試點，試點期限為一年。

如此，對企業、三農來說會有3點利好：

1）拿地成本降低降低企業投入成本；

2）審批時間縮短從而獲得發展速度；

3）土地變現更迅速，推動鄉村振興。

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4大內容

1、延續土改政策

這一次是土地改革的延續。

其實，2019年，國家政策層面發布過《推動形成優勢互補高質量發展的區域經濟布局》表示，要加快改革土地管理制度，建設用地資源向中心城市和重點城市群傾斜。在國土空間規劃、農村土地確權頒證基本完成的前提下，城鄉建設用地供應指標使用應更多由省級政府統籌負責。

2、試點地區：發達地區

這次審批權下放是采用試點的形式。

北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶8省市被選作首批改革試點。此次試點的8個省市，多數是東部發達省市，而位于中西部的重慶、安徽兩地，一直以來也是我國土地改革的先行區。

為何是這幾個城市呢？原因1）用地緊張；2）城市經濟比較發展；3）消費水平比較高。

根據國家統計局發布顯示：與全國水平相比，上海、北京、天津、浙江、廣東、江蘇、福建、遼寧、湖北、內蒙古這10個地區的上半年居民人均消費支出超過了全國平均線。

另外，北京、上海、廣東等地區早已出現用地緊張的弊端。

3、時限：1年

試點1年時間。

這是國家在“土地審批試點上”，積極探索正確的模式爭取時間。

4、紅線：僅限永久基本農田以外的農用地

只規定農用地可以轉變成建設用地，而非永久基本農田。

據了解，今年開始實行的新《土地管理法》第四十四條規定：建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。永久基本農田轉為建設用地的，由國務院批準。

我們再普及一個觀點：啥叫農用地？

農業用地是直接或間接為農業生產所利用的土地。又稱農用地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養捕水面、農田水利設施用地，以及田間道路和其他一切農業生產性建筑物占用的土地等。

因此，放權是在國家政策和紅線之內，不得錯判。

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未來趨勢及機會

國家下放農用土地審批權，必將會引發新一輪商業發展，比如第三產業、土地價格下降、農業創業的大爆發。

農業行業觀察帶領大家一起來梳理下哪些新趨勢？

1、農業投資建設的到來爆發

之前，因為土地而受阻的情況將會減少，各級省級政府加根據實際情況加快農用地審批建設用地的時間，從而推動農業投資和商業資本進入三農。

2、加速鄉村產業的發展

鄉村產業因缺少錢、缺地而發展緩慢，審批權下放必將會加速鄉村產業和縣域經濟的發展速度，還將會帶動更多的返鄉創業者興建工廠和建設投資。

尤其，會帶動休閑農業、鄉村旅游、農產品初加工業態的發展。

有媒體認為該決定徹底地解決了農民自有土地的建設問題，現今農村土地存在幾大問題：

1）農民確權土地上建設農用設施審批手續慢。

2）農民創建工廠，審批建設用地繁瑣復雜。

3）宅基地的問題。

3、反哺農業經濟

目前，很多農用地都是郊區用地，這些農用地得到良好的使用，從而激活周邊產業，包括，休閑經濟、種養殖業、食品加工、餐飲娛樂、田園綜合體項目等。

這樣幫助了農民提高了就業和增收，有力推動鄉村振興。

4、激活新興產業

農用地審批加速，有利于郊區經濟的發展，更有利于新興產業的落地。比如，休閑經濟、養老產業、文娛項目、農旅結合產業等新興產業的發展。

農用地加速審批還可以快速推動大棚經濟、室內農業、立體農業、生態循環農業等新農業的發展速度。

除了以上趨勢之外，縣域經濟、城鎮化、土地經濟、土地流轉、農村經濟等都將會得到大力發展。

當然，激勵政策必將會帶動相關產業的發展，這是利好，但這次是放權而非“放松”，紅線不能變，牢固樹立耕地數量、質量、生態三位一體保護理念。

（附文件原文）